购房合同解除按揭房如何退

news.360vc.com 【2008.11.11 12:49】来源：上海楼市周刊作者：张琳

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一、《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
1)因不可抗力致使不能实现合同目的；
2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
4)当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的；
5)法律规定的其他情形。（主要是合同法第54的规定）
只要发展商出现上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或购房合同中规定的解约条件，消费者就可以依法解除购房合同。
二、买房人与银行的借贷是独立的两个法律关系
买房与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，消费者虽然不买房了，但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。
三、发展商应将购房款返还消费者
首先，由于购房合同被解除，发展商应当将所有购房款项返还消费者。然后，消费者应依据《贷款通则》第32条第5款"借款提前归还贷款，应当与贷款人协商"的规定，与银行协商将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。
四、偿还全部贷款后，借款合同终止
由于消费者所购房屋已经向银行抵押，如果消费者拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖相关房屋。但此时房屋已不归消费者所有，处置该房屋就损害了发展商的利益。所以，只能由发展商将应退购房款中属于消费者首付款的部分直接退还给消费者。属于消费者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为消费者已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条规定：抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。另外，退房者也别忘了终止房屋保险合同。